10 Antworten auf häufige Fragen von Geschäftsmietern
1. Mängel
2.
Vertragsübertragung 1
3. Vertragsübertragung
2
4. Mietvertrag im Grundbuch
5.
Nachmieterproblem
6. Nachzahlungen bei Nebenkosten
7.
Verlängerungsoption
8. Kündigung zur Ertragsoptimierung
9.
Mietzinserhöhung wegen Sanierung
10. Mietzinserhöhung
wegen Orts- und Quartierüblichkeit
Frage: Ich betreibe eine Praxis
als Psychiater. Nun hat mein Vermieter die Räumlichkeiten nebenan an eine
Steelband-Schule vermietet. Die heiteren jamaikanischen Klänge vertragen
sich aber nicht mit den Depressionen und Ängsten meiner Klienten. Muss ich
eigentlich jeden anderen Mieter dulden?
Antwort: Nein. Der Mitmieter kann die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Mietsache einschränken und Sie können die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich ist jeder Umstand, der die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts einschränkt, ein Mangel. Bei Fehlverhalten von Mitmietern sind die Störungen im Detail dem Vermieter zu melden und um Abhilfe zu ersuchen. Bleibt der Vermieter untätig, so sind Mietzinshinterlegung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz und sogar Kündigung des Vertrages zu prüfen.
Frage: Ich betreibe
ein Antiquitätengeschäft und bin selbst schon etwas antik. Ich beantragte
meinem Vermieter, dass mein Enkel an meiner Stelle in den Mietvertrag eintritt.
Mein Vermieter weigert sich. Was kann ich tun?
Antwort: Die Vertragsübertragung kann bei Geschäftsräumen erzwungen werden, ausgenommen der Vermieter stützt sich auf wichtige Gründe, die ihn wegen Unzumutbarkeit des neuen Mieters zur Verweigerung berechtigt. Da Ihr Neffe vorliegend das Antiquitätengeschäft weiterführt, kann der Vermieter eigentlich nur gültig ablehnen, wenn ihr Neffe keine genügende finanzielle Sicherheit bietet in Bezug auf den Mietzins - eine identische Solvenz wie beim bisherigen Mieter ist nicht erforderlich.
Frage: Da mein unnützer
Sohn es vorzieht, als Animateur auf Mallorca herumzuhängen, finde ich niemanden,
der mein Fachgeschäft für Chemiserie Traditionelle weiterführt
und den Mietvertrag übernimmt. Ich habe meinem Vermieter nun "Hassans's
Kebab" als Nachfolger vorgeschlagen. Der Vermieter lehnt ab. Zurecht?
Antwort: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Übertragung des Geschäftsmietvertrages nur aus wichtigen Gründen verweigern. Darunter fällt insbesondere, wenn das Geschäft des Dritten ganz anderer Natur ist als dasjenige des Mieters, bzw. der vertragliche Verwendungszweck der Mietsache geändert wird. Bei aller Sympathie für Hassan's Kebab, der Vermieter muss dieser Vertragsüberschreibung nicht zustimmen.
Frage: Ich richtete vor einem Jahr
in einem Gewerbeobjekt eine kleine Wellness-Oase mit über 250'000 Franken
Investitionen ein. Damit ich die Investition entspannt amortisieren kann, schloss
ich einen 10-Jahres-Vertrag ab. Nun hat der Eigentümer gewechselt und vorbei
ist es mit der ruhigen Atmosphäre: ich erhielt die Kündigung: "dringender
Eigenbedarf". Bei der Schlichtungsbehörde hat man mir gesagt, dass der
Erwerber das dürfe. Wie ist das möglich? Habe ich etwas falsch gemacht?
Antwort: Der Erwerber einer Liegenschaft kann Ihren Mietvertrag vor Ablauf der festen Laufzeit vorzeitig kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht. In diesem Fall bricht Kauf die Miete. Dies kann für denjenigen Geschäftsmieter, der auf den Standort angewiesen ist, oder der wie in diesem Fall viel in sein Mietobjekt investiert hat, fatale Folgen haben. Mit einem Eintrag ins Grundbuch kann der Mieter diese Kündigungsmöglichkeit für den neuen Erwerber aber wirksam ausschalten. Die Vormerkung im Grundbuch sollte anlässlich der Unterzeichnung des Mietvertrages stattfinden, indem der Eigentümer das Eintragungsformular des Grundbuchamtes mitunterschreibt.
Frage: Ich kündigte den
Mietvertrag meines Büros unter Einhaltung einer 12-monatigen Frist auf Ende
Jahr. Eigentlich würde ich jetzt aber gerne bereits im Mai ausziehen, weil
ich rascher als erwartet neue Büros fand. Mein Vermieter hat aber einen neuen
Mieter per 1. Januar des nächsten Jahres. Kann ich mich durch das Stellen
eines Nachmieters, der bereit wäre das Mietobjekt per 1. Mai zu übernehmen,
von der Mietzinszahlungspflicht befreien?
Antwort: Theoretisch ja, praktisch kaum. Das Problem ist, dass Sie Ihren Mietvertrag bereits auf Ende Jahr kündigten. Sie können sich nur von der Mietzinszahlungspflicht befreien, wenn Sie einen zumutbaren Mieter finden, der den Vertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen bereit ist. Ihr Nachmieter müsste also bereit sein, in das gekündigte Mietverhältnis, das nur noch bis Ende Jahr läuft, einzutreten, was relativ unwahrscheinlich ist.
6.
Nachzahlungen bei Nebenkosten
Frage: Ich erhielt
die Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2006-2007. Die Nachzahlungen sind
mehr als doppelt so hoch wie der von mir bereits geleistete Akonto-Betrag. Dies
trotz mildem Winter, arbeitsscheuem Hauswart und ohne Klimaanlage! Ist das zulässig?
Antwort: Leider ja. In einem kritisierten Urteil befand das Bundesgericht, dass der Begriff "akonto" nicht den Schluss zulasse, dass sich die tatsächlichen Nebenkosten in der Höhe der Akontozahlungen bewegen. Die häufig vertretene Auffassung, dass der Akonto-Betrag nur bis zu einem gewissen Prozentsatz überschritten werden darf, vergleichbar mit einem Kostenvoranschlag, ist mit diesem Bundesgerichtsentscheid hinfällig geworden. Es ist deshalb Sache des Mieters, bei den Vertragsverhandlungen entsprechende Zusicherungen des Vermieters zu verlangen. Unser Tipp: Verlangen Sie vom Vermieter vor Unterzeichnung des Mietvertrages die letzte Nebenkostenabrechnung, damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen und eine böse Überraschung erleben.
Frage:
In meinem Mietvertrag habe ich die Möglichkeit, nach Ablauf der ersten fünf
Jahre eine Verlängerung von weiteren fünf Jahren zu verlangen. Die Miete
für diese Verlängerung, so der Vertrag, ist durch den Vermieter neu
festzulegen. Der Vermieter fordert jetzt beinahe den dreifachen Mietzins. Das
kann ich mir mit meinem Malergeschäft schlichtweg nicht leisten. Darf der
Vermieter denn eigentlich frei nach Lust und Laune den neuen Mietzins festlegen?
Was passiert, wenn ich nicht zustimme?
Antwort: Entscheidend ist, wie die Verlängerungsoption in Ihrem Mietvertrag formuliert ist. Heisst es, dass der Vermieter den Mietzins für die Verlängerungszeit gemäss Markverhältnissen erhöhen darf, haben Sie schlechte Karten. Lehnen Sie nämlich die Mietzinsforderung des Vermieters ab, so kommt keine Vertragsverlängerung zu Stande. Abhängig vom Wortlaut Ihres Mietvertrages endet das Mietverhältnis dann auf den Endtermin oder der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen. Wer solche Probleme vermeiden will, vereinbart mit dem Vermieter ei-ne sogenannte echte Option, wonach der bisherige Mietzins auch während der Verlängerungs-zeit gilt. Alternativ können Vermieter und Mieter einen Experten bestimmen, der die Marktmiete für die Verlängerungszeit einst festlegen soll.
8.
Kündigung zur Ertragsoptimierung
Frage:
Ich erhielt gestern die Kündigung. Der Kündigungsgrund lautet lapidar:
"Ertragsoptimierung". Ich weiss, dass mein Standort begehrt ist. Eine
internationale Kaffeehauskette und ein Fastfood-Restaurant überbieten sich
gegenseitig mit Angeboten. Dagegen habe ich mit meiner Bäckerei kein Brot.
Habe ich eine Chance, mich gegen die Kündigung zu wehren?
Antwort: Eine Kündigung mit dem Zweck, von einem Dritten einen höheren Mietzins zu erhalten, ist grundsätzlich zulässig, birgt für den Vermieter aber einige Risiken. Gelingt nämlich dem Mieter der Nachweis, dass der Vermieter mit dem bisherigen Mietzins bereits eine genügende Rendite erzielte, kann die Kündigung als missbräuchlich erachtet werden. Der Vermieter hat für das Verfahren seine Ertragsrechnung offen zu legen.
9.
Mietzinserhöhung wegen Sanierung
Frage:
Ich bin erst einen Monat im Mitobjekt und habe einen Fünfjahresvertrag unterzeichnet.
Und schon kündigt mein Vermieter eine Totalsanierung der Liegenschaft an.
Auf Anfrage erklärt er mir, dass ich mit einer massiven Erhöhung rechnen
müsse. Das kann doch nicht sein!
Antwort: Überprüfen
Sie Ihren Mietvertrag. Leider steht in den meisten Verträgen, dass die Parteien
auch bei befristeter Dauer und bei Verträgen mit einer Mindestlaufdauer die
Mehrleistungen des Vermieters oder umfassende Überholungen während der
Vertragsdauer auf den Mieter überwälzt werden können. Fehlt es
hingegen an einer solchen Vereinbarung, so ist die Mietzinserhöhung ungültig.
Sie muss allerdings angefochten werden. Heftig gestritten wird jeweils um die
Höhe der Erhöhung. Die Vermieter wollen meist 60 % aller Umbaukosten
abwälzen. Als Mieter ist unbedingt der Fachmann zu konsultieren, um übermässige
Forderungen abzuwehren.
Laut neuem Mietrecht soll es eine einjährige Sperrfrist für Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Verbesserungen geben. Diese Sperrfrist kann nur durchbrochen werden, falls die Sanierung und die darauf gestützte Mietzinserhöhung bei Vertragsschluss schriftlich angekündigt wurde.
10.
Mietzinserhöhung wegen Orts- und Quartierüblichkeit
Frage:
Für meine Arztpraxis habe ich einen Mietvertrag, der per Ende September
jeden Jahres kündbar ist. Nun hat mir mein Vermieter eine Mietzinserhöhung
zukommen lassen. Ich soll ab dem 1. Oktober im nächsten Jahr über 50%
mehr an Mietzins bezahlen. Die Begründung: Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit.
Dagegen kann ich ja nichts machen, weil ja die Mieten in den letzten Jahren wirklich
markant gestiegen sind, oder?
Antwort: Wenn Sie die Erhöhung anfechten, muss der Vermieter den Erhöhungsgrund beweisen. Dieser Beweis ist nicht einfach zu erbringen, auch wenn offensichtlich ist, dass das Mietzinsniveau seit der letzten Anpassung gestiegen ist. So muss der Vermieter fünf verschiedene vergleichbare Mietobjekte präsentieren, deren Mietzins im Schnitt auf dem von ihm verlangen Niveau sind. Dies ist bei Büroflächen durchaus möglich, da - im Gegensatz zu Wohnungen - bei Geschäftsräumen mit dem Quadratmeterpreis kalkuliert wird. In Ihrem Fall ist eine Anfechtung allerdings vielversprechend, wenn der Zweck "Arztpraxis" vertraglich vereinbart ist. Eine Arztpraxis ist nicht mit einer x-beliebigen Bürofläche vergleichbar, was die Erbringung des Nachweises für die Berechtigung der Erhöhung deutlich erschwert.