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Kettenmietverträge sind eine besondere Form von Mietverträgen, bei denen zeitlich befristete Verträge nacheinander abgeschlossen werden. Im Mietvertrag heisst es dann: «Der Mietvertrag endet automatisch und ohne, dass es einer Kündigung bedarf am ...». Für den Geschäftsmieter bringt diese Praxis erhebliche Nachteile mit sich, auch wenn sie rechtlich nicht grundsätzlich verboten ist.

Erpressbarkeit des Mieters bei Vertragsablauf

Ein grosser Nachteil der Befristung besteht darin, dass für die Mieter Ungewissheit herrscht, ob der Vermieter auf das Vertragsende hin der Verlängerung des Vertrages zustimmt. Der Vermieter kann frei entscheiden, ob er das Mietverhältnis beenden, fortsetzen oder die Mietsache dem Meistbietenden geben will. Frühere Zusicherungen des Vermieters beim Vertragsschluss erweisen sich als nutzlos, weil meist nur mündlich gemacht und nicht schriftlich festgehalten. Der Vermieter braucht dem Mieter nicht zu kündigen und vermeidet damit eine Überprüfung, ob der Beendigungsgrund rechtlich zulässig ist oder nicht.

Mietzins - Vogel friss oder stirb

Sodann erhöhen Vermieter bei einer Neuverhandlung den Mietzins regelmässig deutlich, da die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis so umgangen werden. Der Vermieter kann jedes Mal die Miete erhöhen, wenn der auslaufende Vertrag erneuert wird. Geschäftsmieter, denen befristete Mietverträge aufgezwungen werden, akzeptieren Mieterhöhungen aus Angst, den Standort und die getätigten Investitionen zu verlieren. Sie werden de facto erpresst und davor abgeschreckt, den Anfangsmietzins bei einer Verlängerung anzufechten. Selbst massive, rechtlich unzulässige Erhöhungen werden geschluckt aus Furcht vor den Risiken, die ein Gerichtsverfahren birgt. So warten Geschäftsmieter lieber das Ende des Vertrags ab und hoffen auf eine weitere Verlängerung. Die Lösung für den Geschäftsmieter sind Verträge, die gekündigt werden müssen. Bei ihnen gibt es keinen automatischen Ablauf und eine Mietzinserhöhung ist nur beschränkt zulässig und kann angefochten werden.

Zurückhaltendes Bundesgericht

Ob ein Kettenmietvertrag zulässig oder missbräuchlich ist, entscheiden die Gerichte im konkreten Einzelfall. Das Bundesgericht ist eher zurückhaltend mit der Annahme der Missbräuchlichkeit und erachtet Kettenmietverträge als zulässig, solange der Vermieter plausible Gründe für die Befristung hat. Der Mieter hat nachzuweisen, dass der Vermieter zwar ein längeres Mietverhältnis beabsichtigt, aber mit der Befristung den Schutz des Mieters vor unzulässiger Mietzinserhöhung und missbräuchlicher Kündigung aushebeln will. Auf eine Gesetzesumgehung deutet eine systematische Vermietungspraxis mit Kettenmietverträgen hin, aber auch ein Mangel geeigneter Objekte, weil Mietende dann eher bereit sind, einen nachteiligen Vertrag zu unterschreiben.

Mut wird belohnt

Anschaulich ein neuerer Fall aus Zürich, wo sich (Wohnungs-)Mieter gegen eine Mietzinserhöhung wehrten. Konkret verlangte die Zurich Versicherung massive Mietzinserhöhungen beim Ablauf befristeter Verträge, wogegen sich die Mieter mit dem Argument unzulässiger befristeter Kettenmietverträge wehrten. Ein Urteil wurde nicht gefällt, weil die Zurich Versicherung bereits nach der Klageeinleitung bei der Schlichtungsbehörde einknickte. Inside Paradeplatz berichtete darüber in der Ausgabe vom 27.10.2025: Link

Tipps:

• Überlegen Sie gut, bevor Sie einen befristeten Mietvertrag unterzeichnen. Besser keine Befristung akzeptieren. Stattdessen soll es heissen: «Der Mietvertrag ist frühestens. Jahre nach Vertragsbeginn kündbar». Das schützt Sie vor den Nachteilen des befristeten Mietvertrages.
• Bei Vorliegen eines Kettenmietvertrages und wenn die Bedingungen für die Verlängerung nachteilig sind: Anfechtung der Befristung wegen Missbräuchlichkeit und / oder Anfechtung des Anfangsmietzinses bei der Schlichtungsbehörde. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie vor Gericht ziehen.

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E-Mail: Info@Geschaeftsmieter.org, www.geschaeftsmieter.org
 

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