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Die vertragliche Vereinbarung einer Gebrauchspflicht ist gemäss Bundesgericht bei Geschäftsräumen zulässig. In der Praxis wird als Folge der Verletzung der Gebrauchspflicht nicht selten eine täglich fällige Konventionalstrafe vereinbart. Bei defizitärem Geschäftsgang hat der Mieter die Wahl zwischen Pest und Cholera.

Vereinbarung der Gebrauchspflicht

In der Praxis werden immer detailliertere Gebrauchspflichten vom Vermieter diktiert, die nicht nur Öffnungszeiten und Branche, sondern auch den Umfang des Sortiments zur Pflicht erheben. Unter besonderen Umständen muss ein Mieter sogar von einer Gebrauchspflicht ausgehen, selbst wenn im Vertrag diese nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

Nachmieter an Gebrauchspflicht gebunden

Sofern der Mietvertrag keine Kündigungsmöglichkeit vorsieht, kann der Mieter in der Regel nur von seinen vertraglichen Pflichten befreit werden, wenn er einen Nachfolger stellt, der u.a. bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Eng und detailliert definierte Gebrauchspflichten erschweren oder verunmöglichen in der Praxis die Suche nach einem Nachmieter.

Die Lehre nennt als Beispiel in der Praxis ein Büro, das vom Nachmieter als Büro und Wohnung genutzt werden soll. Da ist es nachvollziehbar, dass dieser Nachmieter abgelehnt werden kann.

Enge Umschreibung des Gebrauchszwecks

Was ist nun aber, wenn der Gebrauchszweck ein Laden für Malereibedarf ist? Dann muss – gemäss Lehre und Rechtsprechung – der vorgeschlagene Nachmieter bereit sein, einen Laden für Malereibedarf zu betreiben. Die Lehre will nur geringfügige Abweichungen von objektiv unwesentlichen vereinbarten Modalitäten des Gebrauchszweckes zulassen. Ist nun eine Papeterie als Nachfolgerin des Ladens für Malereibedarf zulässig?

Folgen der Ladenschliessung bei bestehender Gebrauchspflicht

Lehnt der Vermieter einen Nachmieter ab, bestehen bei einer Schliessung des Ladens erhebliche Risiken für den alten Mieter. Im besten Fall erkennt der Richter, dass der Vermieter den Nachmieter hätte akzeptieren müssen. Im zweitbesten Fall kündigt der Vermieter ausserordentlich wegen Pflichtverletzung (Art. 257f OR). Dann ist bei einem Leerstand vom Mieter Schadenersatz geschuldet bis zum Vertragsende. Nach einer Kündigung trifft den Vermieter aber eine weitergehende Pflicht zur Schadenminderung als bei ungekündigtem Vertrag.

Der worst case tritt ein, wenn der Vermieter nicht kündigt und den Mietzins bis zum Vertragsende weiter fordert. Darüber hinaus kann der Vermieter eine gerichtliche Durchsetzung der Gebrauchspflicht anstreben und die vereinbarte Konventionalstrafe einfordern. Eine solche rechtliche Auseinandersetzung ist für den Mieter in jedem Fall mit hohen Risiken verbunden.

Herunterfahren der Leistungen

Eine erhebliche Reduktion von Sortiment und Personal kann unter Umständen auch eine Verletzung der Gebrauchspflicht darstellen. Dabei wird der Vermieter nicht nur durch entsprechend genaue Vertragsklauseln geschützt. Er darf auch ohne detaillierte Gebrauchspflicht den Umfang von Sortiment und Personal einfordern, den er bei Vertragsschluss nach Treu und Glauben erwarten durfte. Ein Herunterfahren der Leistung ist deshalb vorsichtig anzugehen.

Erweiterung der möglichen Nachmieter

Ein Festhalten am vertraglichen Gebrauchszweck ist auch für den Vermieter nicht immer sinnvoll. So kann es auch in seinem Interesse sein, wenn das Mietobjekt besser frequentiert wird. Zudem muss sich der Vermieter anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 OR). Ob der Vermieter auf Verlangen dem Mieter mitteilen muss, welche anderen Brachen er als Nachmieter akzeptieren würde, ist allerdings fraglich.

Auskauf aus dem Mietvertrag

Je nach Laufzeit kann es Sinn machen, dem Vermieter eine Pauschalzahlung für eine vorzeitige Vertragsauflösung und Rückgabe vorzuschlagen. Der Vermieter trägt dann das Risiko eines Leerstandes. Im besten Fall kann der Mieter dann vereinbaren, dass bei einer frühzeitigen Wiedervermietung ein Teil der Pauschalzahlung zurückerstattet wird.

Tipps:

• Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags Gebrauchspflicht ablehnen.
• Besteht der Vermieter auf der Gebrauchspflicht, vorzeitige Kündigungsmöglichkeit einfordern (early break).
• Bei Nachmietersuche bei Gebrauchspflicht: Bezeichnung von akzeptablen Nachmietern anderer Branchen einfordern.
• Bei Auskauf aus dem Mietvertrag teilweise Rückerstattung bei frühzeitiger Wiedervermietung vereinbaren.

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