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Im Detailhandel, in der Gastronomie und in der Hotellerie ist die Umsatzmiete weit verbreitet. Sie erlaubt Varianten der Mietzinsgestaltung und der Vertragsauflösung, die noch zu wenig genutzt werden.

Vorteile für Vermieter und Mieter

Für den Vermieter ist die Umsatzmiete von Vorteil, da er bei geschäftlichem Erfolg des Mieters ohne zusätzliche Investitionen einen Mietzins erhält, der allenfalls über dem Marktniveau liegt. Für den Mieter hat die Umsatzmiete den Vorteil, dass sich die Miete im Falle eines Umsatzrückganges seiner Ertragslage anpasst.

Mindestmiete

Reine Umsatzmiete ist selten. Der Vermieter besteht meist auf einer Mindestmiete, die unabhängig vom Umsatz geschuldet ist. Der Mindestmietzins unterliegt regelmässig der Indexierung, sodass sich dieser Anteil in der Regel noch erhöht. Die Mindestmiete sollte auch bei Flaute noch bezahlbar sein. Hier ist Realismus gefragt. Der Mieter hat deshalb den Fokus in erster Linie auf eine möglichst tiefe Mindestmiete und erst danach auf die Höhe des Umsatzanteils zu richten. Besser eine günstige Mindestmiete als ein tiefer Prozentsatz bei der Umsatzmiete.

Höhe der Umsatzmiete

Es gibt keine Minimal- oder Maximalsätze. Der Prozentsatz variiert je nach Branche, Standort und Verhandlungsgeschick der Parteien. Im Einzelhandel sind 3 - 7% (etwas höher in Shopping Centers), Warenhäuser 3 - 5%, für die traditionelle Restauration 6 - 9%, Fastfood bis 14% gebräuchlich. Der Mieter muss daran denken, dass mehr Umsatz nicht zwingend mehr Gewinn bedeutet.

Zudem ist eine degressive Umsatzmiete sinnvoll. Der den Mietzinsanteil bestimmende Prozentwert sinkt bei Erreichen eines bestimmten Umsatzes. Denn der Geschäftsinhaber (Mieter) soll für seinen guten Einsatz «belohnt» werden. Wenn der Vermieter solche Ansprüche nicht akzeptiert und auf hoher Rendite beharrt, wird er viele Mieterwechsel und schlimmstenfalls den Konkurs des Mieters in Kauf nehmen müssen.

Vorzeitiges Ausstiegsrecht des Mieters

Das vorzeitige Kündigungsrecht des Mieters bei Unterschreitung eines Minimalumsatzes ist nicht nur bei erkennbaren Risikostandorten empfehlenswert. Sonst bleibt der Mieter während der ganzen Laufzeit des Vertrages an einen für seinen Betrieb unrentablen Standort gefesselt. Und dem Vermieter ist auch nicht gedient, da er nur die Mindestmiete erhält.

Tipps:

• Auf die Mindestmiete kommt es an. Dafür lohnt es sich mit Ausdauer zu verhandeln.
• Vorzeitiges Ausstiegsrecht des Mieters bei tiefem Umsatz fordern.

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Mit freundlichen Grüssen
Verband der Geschäftsmieter

Dr. Armin Zucker

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