Verband der Geschäftsmieter
Verjährung von Ansprüchen aus Mängeln
Kommt es zu Mängeln am Mietobjekt, zum Beispiel zu Bau- und Lärmimmissionen bei Renovationen oder zu einem verschlechterten Mietermix, so verhandeln Geschäftsmieter und Vermieter manchmal Monate und Jahre über deren Beseitigung bzw. über die Entschädigung. Oft sind diese Verhandlungen jedoch erfolglos. Bei einem anschliessenden Prozess erhebt der Vermieter dann die Verjährungseinrede. Lange war unklar, ob die Verjährung von Rückforderungen nach einem Jahr, fünf oder zehn Jahren eintritt.
Verjährungsfrist bei Mängeln
Nach einem neueren Bundesgerichtsurteil beruht die Klage auf Rückerstattung und Herabsetzung des Mietzinses wegen einem Mangel auf Vertragsrecht und nicht auf ungerechtfertigter Bereicherung. Das Bundesgericht befand, für Rückerstattungsansprüche wegen Mängeln gelte die fünfjährige Verjährungsfrist (Urteil vom 11. Mai 2004, in CdB Nr. 3/2004, S. 84).
Beginn der Verjährung
Wie verhält es sich mit der den Lauf der Verjährungsfrist auslösenden Fälligkeit? Mit anderen Worten, ab wann beginnen die fünf Jahre zu laufen? Die Verjährung beginnt mit der Fälligkeit des Anspruches (Art. 130 OR). Ansprüche aus Mängeln werden laut dem genannten Bundesgerichtsurteil mit Einreichung des Mietzinsherabsetzungsgesuches beim Vermieter fällig.
Beginn der Herabsetzung
Der Herabsetzungsanspruch beginnt erst, nachdem der Vermieter vom Mangel erfahren hat (Art. 259d OR). Der Mieter muss also dem Vermieter den Mangel anzeigen, und zwar möglichst frühzeitig. Zu Beweiszwecken hat dies schriftlich zu geschehen. Im Zeitpunkt der Mängelanzeige stehen aber das Ausmass der Störungen und die Höhe der zulässigen Herabsetzung oft noch nicht fest, etwa bei grösseren Renovationen und Baustellen. Deshalb die Empfehlung:
Vierstufiges Vorgehen
- Sofort dem Vermieter
den Mangel mitteilen, ohne die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen (Verjährungsfrist
beginnt nicht zu laufen).
- Sodann die Höhe des Herabsetzungsanspruches
fachmännisch abklären lassen aufgrund der tatsächlich eingetretenen Beeinträchtigungen.
Empfehlenswert ist ein "Mängeltagebuch" über Zeitdauer, Ausmass und
Zeugen der Störungen.
- Mietzinsen bei der Gerichtskasse hinterlegen
nach erfolgter Aufforderung zur Mängelbehebung.
- Die Herabsetzungs- bzw. Rückerstattungsforderung beim Vermieter anmelden (Beginn der Verjährung). Kommt keine Einigung zustande, das Gesuch um Mietzinsherabsetzung bei der Schlichtungsbehörde stellen (bei Mietzinshinterlegung Frist von 30 Tagen beachten). Verschleppung und Vertröstung durch den Vermieter kann die Verjährung der Mieteransprüche zur Folge haben.
Mit freundlichen Grüssen
Verband der
Geschäftsmieter
Dr. Armin Zucker